“我们将成为中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”，在4月26日举行的业绩发布会上，华夏幸福董事长王文学公布了新的发展定位。

根据财报数据，2019年华夏幸福营收首次突破千亿、全口径回款创历史新高、过去五年净利润年复合增长率达32.1%……无一不昭示着，华夏幸福已经成功穿越周期，重回安全增长。

在长达500页的年度报告中，华夏幸福的几项核心盈利数据十分可观：

2019年，华夏幸福共实现营业收入1052.10亿元，同比增长25.6%；归母净利润146.12亿元，同比增长24.4%。过去五年净利润年复合增长率达到32.1%。

在判断盈利能力最为关键的数据上，去年华夏幸福的ROE达到35.7%，同比增加0.5个百分点。

营收净利双双增长并非偶然。事实上，作为行业内少有以产业新城为主营业务的企业，但华夏幸福依旧保持了超出同行的强大生命力，2019年实现现金分红45.20亿元，近五年来现金分红占净利润的比重一直保持在30%以上的水平。

通过狠抓经营管理，积极回款，2019年华夏幸福经营活动产生的现金流入共计943.78亿，销售回款率由46.2%大幅跃升至61.4%，负债情况也随之优化，在报告期末负债率达到83.9%，同比下降了2.75个百分点。

在高营收、高回款、高净利、现金流情况同比稳健增长的基础上，过去一年，华夏幸福的管理费用率同比下降1.95个百分点，销售费用率同比下降0.45个百分点，“降费增效”措施已经初见成效。

截至报告期末，华夏幸福的预收款项达到1252.85亿元，这些资金预计将在未来三年内逐步结转为营业收入与利润，继续为华夏幸福的财务“护城河”添砖加瓦。

华夏幸福的产城模式在固安大获成功之后，异地复制的脚步也慢慢开始。

先是在2016年前后进入了22个新城市，2018年上半年又开始在湖北、浙江、安徽、河南、江苏等地布局，2019年新增7个入库PPP项目全部位于环北京以外的外埠区域。

异地复制这条路走了三年多，如今的华夏幸福已经基本实现了“3+3+N”的核心都市圈布局，京津冀、长三角、粤港澳三大高能都市圈业绩增长稳健，郑州、武汉、成都三大高潜都市圈实现深耕，其他潜力都市圈持续布局。

沿着都市圈的发展逻辑走向全国，异地复制的成效同样传导到业绩层面。

2019年，环京以外区域收入467.19亿元，同比增长81.7%，占公司主营业务营业收入的比例由上年同期的30.8%提升至44.6%；销售额占比从上年的46.5%大幅提升至57.8%，销售面积占比也由上年的54.2%提升至63.7%。

产业发展方面，环北京以外区域新增入园企业430家，新增签约投资额1618.73亿元，同比增长15.1%，环京外区域新增签约投资额整体占公司比重已达82.8%。

“长三角都市圈已经成为公司业绩新的增长大本营”，华夏幸福董事会秘书林成红表示。

在“3+3+N”核心都市圈战略基本实现后，华夏幸福一方面在产业新城搭建起良好的梯队建设，另一方面也在不断提升产业运营能力，完善城市配套，打造真正的宜居新城。

华夏幸福已启动的79座产业新城中，72座已有产业项目签约落地，66座已实现回款， 22座已进入净现金流转正、产业项目投产、产业集群形成的「成熟期」。

2019年度，华夏幸福招商签约规模近2000亿元，签约投资额在5亿以上的大项目贡献率达85%， 苏浙皖郑武五大都市圈产业招商占比高达72%。

截至期末，华夏幸福产业新城配套学校在校生人数突破1.2万人，商业运营面积115万平方米，运营各类厂站数量44个，住宅物业管理户数32万户，住宅物业管理面积4443万平方米，城市运营服务管理面积达6600万平方米。

在传统业务稳步推进的同时，华夏幸福还完成了新业务的落地和孵化。

2019年，华夏幸福在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，落地北京丽泽项目首个“轻资产”业务模式。同时，大举进军零售物业和写字楼等商业地产领域，积极探索并布局康养、公共住房和科学社区等新型不动产领域。

一方面，“将增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等；并对康养、长租公寓等新型不动产业务保持探索”。另一方面，“在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，轻重并举。在盘活存量资产，优化资产负债结构的同时，以资产管理输出的模式，快速切入市场”。

华夏幸福将此称为“三新”业务，即新模式、新领域、新地域。

过去一年，华夏幸福已经搭建起了“产业新城及相关业务+商业地产及相关业务”双轮驱动的业务格局，正在由“中国领先的产业新城运营商”，逐渐转变为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”。

一边在都市圈建设起极具产业发展潜能的产业新城，另一边则靠着商业地产、康养事业、公共住房、科学社区等新业务打入城市圈与核心圈，华夏幸福在产业新城+商业地产双轮驱动的模式之下，正搭建起符合城市发展轨迹的多圈层布局。

华夏幸福董事长王文学在业绩会上提供了一组数据：2019年杭州人口的净增长是53万，深圳是41万，未来有2/3的新增城市人口在都市圈。“未来，人口、技术、数据、资本、土地、教育、医疗等要素资源都将向着都市圈聚集。”

正因如此，王文学将2019年定义为“都市圈元年”，并判断，“未来中国经济增长的结构性机会在都市圈，中国不动产的结构性机会也集中在都市圈。”

谈及未来，王文学归纳了华夏幸福2020年产业新城的发展路径：其一，战略再聚焦，把资源聚焦到优质区域，把资源倾斜在核心业务；其二，回归经营逻辑，产业新城现金流自我平衡，孔雀城利润和现金流平衡，二者有机协同发展；其三，提升经营质量，合理控制负债率，优化杠杆，实现规模稳健增长。

聚焦、回归、提质，这将是华夏幸福未来发展战略的三个“关键词”。