“美好生活，民法典相伴”专题之——房屋承租人的优先购买权

     房屋租赁是居民日常生活中非常常见的法律关系，房屋承租人使用房屋和房东收取租金是众所周知的权利义务内容，但在房东出售租赁房屋时，承租人还有一项非常重要的权利——承租人优先购买权。下面就让我们通过对《民法典》的学习一起来了解房屋承租人优先购买权的相关内容，以及生活实践中遇到此类问题该如何维护自身合法权益。

一、何为承租人优先购买权？ 

     随着房屋居住使用理念的转变，城镇化进程加快和人口流动的增加，租房逐渐成为现代人普遍首选的生活方式，房屋租赁质量对承租人的切身利益产生着重要影响。党的十九大报告提出“要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。为此，《民法典》在借鉴了现行《合同法》及相关司法解释等条款的基础上，进一步完善了承租人的优先购买权规则，明确出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利，为规范租赁市场秩序、维护承租人的居住利益提供了有力保障。之所以要明确赋予承租人优先购买权，并非是对出租人买卖房屋的限制，而是对基本社会秩序的维护。在民事合同关系中，租赁房屋一般是为了满足实际生产生活的需要，承租人在对房屋长时间居住、使用后，自然会对其住所产生较为深厚的情感和一定程度的依赖，而围绕房屋也会形成一系列稳定的社会关系和法律关系，因此法律有必要赋予承租人优先购买的权利，以维护其对房屋所具有的正当合法权益。

     优先购买权并非绝对，其发生须具备“同等条件”。《民法典》第726条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”

二、承租人优先购买权的理解适用 

    理解承租人优先购买权须注意以下四个方面的内容：

1、明确承租人的“通知义务”。

     出租人在出卖房屋之前应当向承租人履行通知义务，通知的内容为出租人和第三人协议的房屋出售条件，承租人针对出租人和第三人谈判的结果享有优先购买权。

2、规定应当遵守的“两个期限”。

     一是出租人须在出卖之前的“合理期限”内通知承租人。出租人与第三人确定房屋交易条款后，出租人应当及时通知承租人，在可合理期待的时间内，给予承租人一定的考虑时间。

     二是承租人对出租人表示是否购买应当在“十五日之内”，否则视为承租人放弃优先购买权。此款为法律拟制，如果承租人在收到通知之日起的15日内仍未明确表示购买房屋，则视为承租人放弃优先购买权。

     此外，要注意出租人委托拍卖租赁房屋的特殊情况下，承租人的优先购买权不受影响。出租人应当在拍卖五日前通知承租人，如承租人接到拍卖通知但未参加拍卖的，推定其放弃优先购买权。

3、注意承租人行使权利的前提是“同等条件”。

     “同等条件”旨在平衡承租人和出租人之间的利益，因此强调承租人应当在“同等条件”下才能行使优先购买权。但“同等条件”不等于“同等价格”，还应当考虑房屋交付方式、履行期限，以及第三人是否提供担保等影响出租人利益等实质性内容。

4、限制承租人不能行使权利的“两种例外”。

     一种情况是，如果房屋是数个共有人按份享有房屋所有权，其他共有人在同等条件下具有优先购买的权利。虽然按份共有人和承租人均享有优先购买权，但按份共有人的优先购买权具有物权属性，而承租人的优先购买权仅具有债券属性。因此，按份共有人的优先购买权当然更优越于承租人的优先购买权。

     另一种情况是，如果出租人的近亲属想要购买租赁房屋，如父母把房屋出售给自己的子女，那么承租人也不能主张优先购买权。我国早在宋朝就有“卖房需问亲邻”的法律制度，《民法典》汲取了传统法治文化中的“人本主义”思想，从实际生活和家庭伦理的角度，对出租人的近亲属给予特别优待和特殊保护，更贴近人民的生活和心理。

三、承租人优先购买权受到侵害后的损害赔偿责任

     依据《民法典》第728条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

     例如：甲乙双方签订房屋租赁合同，甲将其一处住房租给乙居住并约定租期3年，后因甲急需用钱在未通知乙的情形下将房屋出卖给丙，那么乙要如何救济自己的权利呢？虽然乙不得主张甲丙之间的买卖合同无效，但可以请求甲赔偿购买相同房屋会增加的费用等损失或者承担其他违约责任。

     房屋租赁市场中，承租人享有的优先购买权，作为租购并举制度下的法律安排，旨在保障承租人有所居、享所居，维护其生存权益，从而规范房屋租赁市场秩序、实现物尽其用，从而达到让人民的生活更具幸福感和稳定感。